מהו זיהום PFAS ואיך הוא משפיע על נדל"ן?

PFAS הם כימיקלים שאינם מתפרקים בטבע. הימצאותם בקרקע עלולה להוביל לעצירת פרויקטים, דרישה לטיהור קרקע יקר וירידה בערך הנדל"ן עקב חשיפה משפטית וסביבתית.

מדוע חשוב לבצע סקר סיכונים לפני רכישת קרקע?

לפי תום זגול, סקר סיכונים מזהה זיהומים פוטנציאליים מראש. גילוי מוקדם מונע מהקונה אחריות משפטית לשיקום הקרקע ועוזר לשמאי להעריך את השווי הריאלי בניכוי עלויות הניקוי.

איך שמאי מקרקעין מעריך ירידת ערך בשל זיהום קרקע?

השמאי משקלל עלויות טיפול בקרקע, עיכובים בקבלת היתרים, ואת 'סטיגמת' הנכס בשוק שעלולה להרחיק קונים או להקשות על קבלת מימון בנקאי.

PAFS וזיהום קרקע לבנייה – סקר סיכונים והערכת שווי לחברות

זיהום קרקע לבנייה ב – PFAS – מה זה, למה זה מסוכן, ואיך זה משפיע על סיכונים ושווי בפרויקטים

יזמים, משקיעים, גופים מממנים וחברות נדל"ן פועלים היום בסביבה שבה סיכון סביבתי יכול להפוך מהר מאוד לסיכון עסקי: עיכובים בלוחות זמנים, עלויות שיקום לא צפויות, מגבלות רגולטוריות, ירידת ערך הקרקע ותביעות צד ג'. אחד המזהמים שמקבל בשנים האחרונות (וביתר שאת בישראל) תשומת לב מיוחדת הוא PFAS .

מה זה PFAS

PFAS הם שם כולל לקבוצה גדולה של תרכובות כימיות סינתטיות (Per- and Polyfluoroalkyl Substances) שמוכרות גם כ-"כימיקלים נצחיים" בגלל עמידות גבוהה מאוד ופירוק איטי במיוחד בסביבה.
החומרים האלו שימשו לאורך שנים במגוון יישומים, בין היתר:

קצפי כיבוי אש וחומרים מעכבי בעירה
תעשיות ותהליכי ייצור שונים
מוצרי צריכה עם תכונות דחיית מים ושמן (ציפויי נון-סטיק, טקסטיל דוחה כתמים ועוד)

למה PFAS מסוכן

הסיכון של PFAS נובע משילוב של כמה מאפיינים:

התמדה וניידות סביבתית: תרכובות PFAS יציבות, יכולות לנדוד בקרקע ובמים למרחקים, ולהגיע גם למי תהום.
הצטברות ביולוגית: חלק מהתרכובות עלולות להצטבר בגוף לאורך זמן.
סיכונים בריאותיים אפשריים: מחקרים וקווי הנחיה של רגולטורים מצביעים על קשר בין חשיפה לחלק מתרכובות PFAS לבין השפעות בריאותיות כמו פגיעה במערכת החיסון, שינויים ברמות כולסטרול, השפעות התפתחותיות וסיכון מוגבר לחלק מסוגי הסרטן (בפרט עבור תרכובות מסוימות ובחשיפות מסוימות). חשוב להבין שהמדע עדיין מתפתח, ושונים מאוד המנגנונים והרמות בין חומרים שונים בקבוצה.

למה זה רלוונטי במיוחד לקרקע שמיועדת לבנייה בישראל

בשנים האחרונות מתבצעות בישראל בדיקות ואיתורים של PFAS במספר מדיות סביבתיות (מי תהום, קידוחי שתייה, נחלים, שפכי תעשייה, קרקע ועוד), כולל צעדים תפעוליים כמו סגירת קידוחי מי שתייה בעקבות איתור מזהמים.

ברמת הפרויקטים, הסוגייה עלתה לכותרות בעקבות ממצאים וחשדות במתחמי תכנון ובנייה, כולל אתרים עם היסטוריה של פעילות תעופתית או שימושים שבהם קצפי כיבוי אש היו נפוצים. לפי דיווחים, המשרד להגנת הסביבה ו-רשות המים פועלים ובוחנים חשד להימצאות PFAS במספר מתחמים במרכז, בהם פי גלילות, בסיס חיל אוויר לשעבר בלוד ושדה התעופה בהרצליה.

במקרה של שדה דב דווח כי מקור אפשרי לזיהום הוא קצפי כיבוי אש ששימשו באתר לאורך השנים, וכי הנושא עלול להשפיע על לוחות זמנים ועל אי-ודאות כלכלית בפרויקט.

מה הופך PFAS ל"סיכון שמאי" ולא רק "סיכון סביבתי"

בקרקעות לבנייה ,PFAS יכול לייצר שרשרת השפעות עסקיות שמגיעות עד לשווי:

עלויות בדיקות וסקרי קרקע: הרחבת דיגומים, בדיקות מעבדה, חוות דעת מומחים.
עלויות שיקום וטיפול: לעיתים נדרשים פתרונות יקרים ומורכבים, ולא תמיד יש "פתרון קסם" אחיד לכל מצב.
עיכובים בתכנון ורישוי: דרישות רגולטוריות, תנאים להיתרים, שינויי תכנון וניהול סיכונים.
חשיפה לאחריות ולתביעות: שכנים, רוכשים, קבלנים, גורמי תשתית ומים.
השפעה על מימון וביטוח: תנאי אשראי, בטוחות, קובננטים, תוספות פרמיה, או דרישות לשיפוי והחרגות.
פגיעה בשווי ובהיתכנות: ירידת ערך בשל אי-ודאות, תוספת CAPEX/OPEX, דחיית הכנסות, ועליית שיעורי היוון בפרויקט.

למי זה קריטי (מתי חובה לבצע בדיקת סיכון)

בדיקות PFAS הופכות רלוונטיות במיוחד כאשר הקרקע:

הייתה בעבר שדה תעופה, בסיס צבאי, אזור אימוני כיבוי אש, תעשייה כבדה או אתר דלקים
סמוכה לנחלים, קידוחי מים, מט"שים או מטמנות
עוברת שינוי ייעוד מהיר (תכנון-שיווק-בנייה) ובדיקת נאותות הסביבתי לא עודכן לתמונת הסיכון העדכנית

איך זגול שמאים מסייעת לחברות – סקר סיכונים והערכת שווי סביב PFAS

זגול שמאים מתמחה בחיבור בין העולם הסביבתי לעולם הכלכלי-שמאיי: לא רק "האם יש זיהום", אלא "מה המשמעות העסקית שלו" לאורך חיי הפרויקט והעסקה.

סקר סיכונים ו- Due Diligence סביבתי ממוקד PFAS

איסוף מידע היסטורי ותכנוני, שימושי עבר, אירועים תפעוליים, ותיעוד רגולטורי
בניית מודל תפיסתי (Conceptual Site Model) למסלולי חשיפה והשפעה
הגדרת אסטרטגיית דיגום (קרקע-מי תהום-נגר, לפי הצורך) בשילוב מומחים סביבתיים
ניתוח פערים: מה נבדק בעבר ומה לא נבדק (נקודה שכיחה באתרים "ותיקים")

אומדן עלויות וסיכונים Cost to Mitigate

אומדן עלויות בדיקה, טיפול, פינוי, הכלה, ניטור מתמשך וניהול פסולות
הערכת השפעה על לו"ז: תרחישי עיכוב והשלכתם על תזרים
רגישויות לפי חומרה, היקף, ודרישות רגולטוריות

הערכת השפעת PFAS על שווי הקרקע והנכס

התאמות שווי בגישת היוון: / DCF פרמיית סיכון, דחיית הכנסות, CAPEX חריג
בחינת השפעה על שווי בשוק משוכלל: הנחות, תנאי עסקה, שיפויים והחרגות
חוות דעת שמאית למשקיעים, בנקים, חברות ציבוריות וביקורת פנים

ליווי עסקאות ומימון – מסגרת החלטה ברורה

ניסוח מסקנות וסיכונים בשפה של דירקטוריון ומימון הפרויקט
תמיכה במו"מ על מנגנוני שיפוי, נאמנויות, אבני דרך ותנאים מתלים
התאמה לצרכי דיווח פנימיים ולניהול סיכונים תאגידי

למה חשוב לפעול עכשיו

בעולם יש מגמה של הקשחת רגולציה סביב PFAS כולל צעדים ממוקדים על קצפי כיבוי אש, שמזוהים כמקור משמעותי לזיהומי קרקע ומים.
בישראל, עצם ההתמקדות העדכנית של הרשויות באתרים מתוכננים לבנייה מחדדת את הצורך בבדיקות ובניהול סיכונים מוקדם, לפני חתימה על עסקה או יציאה למכרז קבלני.

שאלות נפוצות

האם כל PFAS בהכרח "עוצר בנייה"?

לא. הכול תלוי בריכוזים, במסלולי חשיפה, בסמיכות למי תהום, בדרישות רגולטוריות ובפתרונות ניהול סיכון. מה שכן, אי-ודאות לא מנוהלת היא כמעט תמיד פגיעה כלכלית.

למה אי אפשר להסתמך על סקר קרקע "ישן"?

כי בהרבה אתרים בדיקות PFAS לא היו חלק מהפרוטוקול בעבר, והסיכון התגלה מאוחר יותר במסגרת הרחבת ניטור מים וקרקע.

האם יש טיפול מוכח ל-PFAS בקרקע?

קיימות גישות טיפול שונות, אבל PFAS נחשב מאתגר לשיקום, ולעיתים נדרש שילוב פתרונות (טיפול, הכלה, ניהול מסלולי חשיפה, וניהול פסולות).

רוצים להעריך סיכון PFAS לפני עסקה או לפני עלייה לקרקע?

זגול שמאים תספק לכם תמונת סיכון מלאה, אומדן עלויות, והשלכה שמאית ברורה על שווי הקרקע והפרויקט, כדי שתוכלו לקבל החלטות עם ודאות גבוהה יותר.

הבהרה: התוכן כללי ואינו מחליף ייעוץ סביבתי/משפטי פרטני או הנחיות רגולטוריות מחייבות.

( )