advanta global advanta global
X

קריסת הבניין בחולון היא קריאת השכמה!

קריסת הבניין בחולון היא אסון נורא, אבל (גם) הזדמנות למציאת פתרונות ביטוחיים שלא היו קיימים עד כה

קריסת הבניין בחולון העלתה לכותרות ולמודעות הציבורית נושא חשוב שעד היום "נפל בין הכיסאות" ולא ניתן לו מענה: כיסוי ביטוחי במקרה של קריסת בניין כתוצאה מבלאי טבעי שמקורו בהתיישנות המבנה. האם צריך היה לחשוב על זה מראש? כנראה שכן. האם זה עוזר עכשיו לדיירים שאיבדו את כל עולמם? כנראה שלא. האם זה יכול לעזור בעתיד לדיירים שמתגוררים בבניינים ישנים? בהחלט כן!

ה"וואקום" בביטוחי הדירה

מעבר לטראומה הברורה שעברו דיירי הבניין שקרס כמו גם דיירי בניינים אחרים ישנים שפונו לאחר שנקבע כי הבניין שלהם מסוכן ועלול גם הוא לקרוס ללא אזהרה (ברמת גן ובבני ברק לדוגמה), חשף המקרה הזה את הלקונה ("חור") הקיים בביטוחי הרכוש/הדירה השונים. "חור" שבעקבותיו לא בטוח כלל שהנזקים שנגרמו לדיירים אלו מכוסים במסגרת פוליסת הדירה (לרבות תכולתה), ו/או הרחבת "ערך קרקע" ("ביטוח ערך נוסף") שרכשו. שכן, במצב הדברים היום, בפוליסת הדירה התקנית שהכיסויים המינימליים בה נקבעו על ידי המפקח על הביטוח, אין מענה למקרה של התמוטטות מבנה. פשוט כי אף אחד לא חשב על מקרה שבו בניינים פשוט יקרסו מעצמם.

חשוב לציין כי במהלך השנים המדינה אכן נתנה את דעתה על נושא ההתיישנות של הבניינים, וזה גם היה מה שהניע את מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 מלכתחילה, אך זה היה בעיקר בשל החשש מפני רעידות אדמה ולא בשל חשש מקריסה פתאומית של המבנה כתוצאה מבלאי. ואמנם פרוייקטי התמ"א והפינוי בינוי פותרים גם את בעיית הבלאי, אבל הם לא מספיקים כדי לפתור את הבעיה כולה: ככל שחולפות השנים הביניים הולכים ומתיישנים והפרויקטים האלו אמנם מתקדמים, אך הם לא מקיפים את כל הבניינים וגם לא יקרו בכל הבניינים מכיוון שאינם כדאיים ליזמים בכל מקום ובכל אזור.

 

בנוסף צריך לזכור כי פרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א נועדו למנוע את הקריסה מבעוד מועד, כך שגם הם אינם נותנים פתרון בדיעבד במקרים שבהם הבניין כבר קרס, בדיוק כפי שקרה במקרה הזה. זוהי הנקודה שבה נכנסות לתמונה חברות הביטוח, שמטרתן היא בדיוק זו – לתת פתרון לאחר קרות המקרה. אולם כאן, כאמור, לא קיים פתרון כזה מכיוון שאף אחד לא חשב שזה משהו שעלול לקרות.

 

מדוע אין היום מענה ביטוחי?

ההסבר הפשוט ביותר לכך הוא שמדינת ישראל היא מדינה צעירה, בת 73 בסך הכל. כך שבניגוד לערים במדינות ותיקות (אירופה למשל), שבהן הבניינים עומדים על תילם כבר מאות ואלפי שנים והרשויות וחברות הביטוח כבר מודעות לבעיה, בישראל הצעירה רוב הבניינים נבנו בשנות ה-50 ולמעשה, זוהי הפעם הראשונה שבה המדינה כמדינה נתקלת (לפחות בצורה ברורה כ"כ) בקריסה של מבנה כתוצאה מבלאי טבעי שאינו מטופל.

 

גם התקנות והחוקים מתפתחים במקביל להתפתחות של המדינה, ומהבחינה הזו – גם פוליסות הביטוח שמטרתן להגן על הדיירים ובעלי הבתים. הביטוח הבסיסי שכולנו מכירים הוא ביטוח המבנה, שאותו מחייבים הבנקים לעשות כדי לקבל משכנתא – חובה שגם היא נולדה כתוצאה מלקח שנלמד.

 

גם ביטוח רכוש נולד בעקבות מקרים שבהם נולד הצורך ולאחרונה התווסף גם ביטוח ערך קרקע – שמעניק לבעלי הבתים פיצוי גם על החלק היחסי של הקרקע ולא רק על המבנה עצמו. אפילו ההתוויות וההחרגות בפוליסות הביטוח הן דינמיות ומתעדכנות בהתאם לצרכים שעולים מהשטח אחת לכמה זמן. כך למשל ההרחבה של הכיסוי למקרים של רעידת אדמה, שיטפונות ואפילו התנגשות מטוס בבניין (שקל להבין מה היה הטריגר לתוספת ההרחבה הזו).

 

אולם כאמור, עד כה לא הייתה מודעות גבוהה להשפעות המזיקות של התיישנות הבניינים ועל כן, בבחינה שטחית, נזקי הקריסה כמו גם הנזקים שנגרמו לדיירים שפונו מבתיהם בשל חשש מקריסה, אינם מכוסים במסגרת הפוליסה (אלא אם יצליחו למצוא לכך מענה דרך כיסויים קיימים, כגון "התפוצצות").

 

מה ניתן לעשות?

כעת, בנקודת הזמן הזו שבה נחשף ה"וואקום" בין הצרכים בפועל לביטחון שמעניקות פוליסות הביטוח, יהיה צורך למצוא פתרון שיהיה טוב, משתלם ויעיל לכל הצדדים – גם לדיירים שמתגוררים בבניינים ישנים/שוקלים לרכוש בית בבניין כזה, גם למדינה ולרשויות המקומיות שיוכלו להגן על האזרחים שלהן וגם לחברות הביטוח שיוכלו להציע למבוטחיהן פתרון שלא היה קיים עד היום לבעיה שרק הולכת ומתרחבת.

 

זוהי השעה שבה כל אחד מהצדדים צריך לחשוב על הפתרון שהוא יכול להציע כדי שהדיירים בבניין הבא שייהרס/יקרוס חלילה יהיו מוגנים ולא יאבדו את הכל ביום בהיר אחד:

  • חברות הביטוח – צריכות לחשוב על מוצר ביטוחי שיכסה גם מקרים כאלו, בין אם כאופציה להרחבה של ביטוח המבנה בפרמיה אחידה, ובין אם כאופציה להרחבת ביטוח המבנה בפרמיה שמותאמת לגיל המבנה ולמידת הסיכונים שכרוכים בו.
  • המדינה/הרשויות המקומיות ובמובן מסוים גם הבנקים למשכנתאות – צריכים לחשוב על הדרך שבה ייגרמו לאותם דיירים להגן על עצמם מבחינה ביטוחית (בדומה לחובת הרכישה של פוליסת ביטוח מבנה לפני נטילת משכנתא). כאן חשוב לומר כי במקרים רבים, הדיירים שמתגוררים בבניינים הישנים שאינם מיועדים לתמ"א 38, הם אנשים ממעמד סוציו אקונומי שאינו מאפשר להם לשלם סכומי עתק על בדיקות סקר שגרתיות של המבנה ו/או על פרמיית ביטוח גבוהה. לכן, על הגופים הציבוריים לחשוב על דרך שמצד אחד תעודד את הדיירים להגן על עצמם אך מצד שני לא תטיל עליהם גזרה שלא יוכלו לעמוד בה – אם באמצעות הטלת החובה של בדיקות הסקר השגרתיות על הרשויות העירוניות, אם באמצעות מימון חלקי של ההרחבה לפוליסה (בהנחה שתהיה כזו) ע"י המדינה ואם באמצעים שונים אחרים (כגון מתן תמריצים לבנקים או לחברות הביטוח כדי שיוסיפו את הכיסוי בעלות נמוכה).
  • הדיירים/בעלי הבתים הישנים – צריכים גם הם להבין שלא מדובר עוד במשהו אמורפי שעלול לקרות ברבות הימים, אלא במשהו שכבר קורה ועלול חלילה לקרות בכל רגע גם אצלם, ולחשוב על דרך להגן על עצמם. אם באמצעות קופה משותפת שאליה יפקידו הדיירים סכום סמלי בכל חודש שתיועד לביצוע בדיקות סקר למבנה פעם בכמה שנים, אם באמצעות התאגדות והפעלת לחץ על חברות הביטוח למצוא כאמור פתרון ביטוחי ואם באמצעות פנייה לגופים הממשלתיים (המפקח על הביטוח, משרד השיכון וכדומה) בדרישה למצוא להם פתרון.

 

 

למרבה הצער, את מה שהיה כבר לא ניתן להשיב לאחור והדיירים שכבר ניזוקו יצטרכו ככל הנראה לבחון את הדברים לעומק ובצורה אינדיבידואלית מול חברת הביטוח שאצלה הם מבוטחים ו/או בבית המשפט. אבל… אין זו סיבה להמשיך הלאה "כרגיל". להפך – זה הזמן לחשוב על פתרונות שימנעו את עוגמת הנפש וההרס הכלכלי העצום הבא, ויפה שעה אחת קודם.

""
( )

קריסת הבניין בחולון היא קריאת השכמה!

קריסת הבניין בחולון היא אסון נורא, אבל (גם) הזדמנות למציאת פתרונות ביטוחיים שלא היו קיימים עד כה

קריסת הבניין בחולון העלתה לכותרות ולמודעות הציבורית נושא חשוב שעד היום "נפל בין הכיסאות" ולא ניתן לו מענה: כיסוי ביטוחי במקרה של קריסת בניין כתוצאה מבלאי טבעי שמקורו בהתיישנות המבנה. האם צריך היה לחשוב על זה מראש? כנראה שכן. האם זה עוזר עכשיו לדיירים שאיבדו את כל עולמם? כנראה שלא. האם זה יכול לעזור בעתיד לדיירים שמתגוררים בבניינים ישנים? בהחלט כן!

ה"וואקום" בביטוחי הדירה

מעבר לטראומה הברורה שעברו דיירי הבניין שקרס כמו גם דיירי בניינים אחרים ישנים שפונו לאחר שנקבע כי הבניין שלהם מסוכן ועלול גם הוא לקרוס ללא אזהרה (ברמת גן ובבני ברק לדוגמה), חשף המקרה הזה את הלקונה ("חור") הקיים בביטוחי הרכוש/הדירה השונים. "חור" שבעקבותיו לא בטוח כלל שהנזקים שנגרמו לדיירים אלו מכוסים במסגרת פוליסת הדירה (לרבות תכולתה), ו/או הרחבת "ערך קרקע" ("ביטוח ערך נוסף") שרכשו. שכן, במצב הדברים היום, בפוליסת הדירה התקנית שהכיסויים המינימליים בה נקבעו על ידי המפקח על הביטוח, אין מענה למקרה של התמוטטות מבנה. פשוט כי אף אחד לא חשב על מקרה שבו בניינים פשוט יקרסו מעצמם.

חשוב לציין כי במהלך השנים המדינה אכן נתנה את דעתה על נושא ההתיישנות של הבניינים, וזה גם היה מה שהניע את מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38 מלכתחילה, אך זה היה בעיקר בשל החשש מפני רעידות אדמה ולא בשל חשש מקריסה פתאומית של המבנה כתוצאה מבלאי. ואמנם פרוייקטי התמ"א והפינוי בינוי פותרים גם את בעיית הבלאי, אבל הם לא מספיקים כדי לפתור את הבעיה כולה: ככל שחולפות השנים הביניים הולכים ומתיישנים והפרויקטים האלו אמנם מתקדמים, אך הם לא מקיפים את כל הבניינים וגם לא יקרו בכל הבניינים מכיוון שאינם כדאיים ליזמים בכל מקום ובכל אזור.

 

בנוסף צריך לזכור כי פרויקטים של פינוי בינוי ושל תמ"א נועדו למנוע את הקריסה מבעוד מועד, כך שגם הם אינם נותנים פתרון בדיעבד במקרים שבהם הבניין כבר קרס, בדיוק כפי שקרה במקרה הזה. זוהי הנקודה שבה נכנסות לתמונה חברות הביטוח, שמטרתן היא בדיוק זו – לתת פתרון לאחר קרות המקרה. אולם כאן, כאמור, לא קיים פתרון כזה מכיוון שאף אחד לא חשב שזה משהו שעלול לקרות.

 

מדוע אין היום מענה ביטוחי?

ההסבר הפשוט ביותר לכך הוא שמדינת ישראל היא מדינה צעירה, בת 73 בסך הכל. כך שבניגוד לערים במדינות ותיקות (אירופה למשל), שבהן הבניינים עומדים על תילם כבר מאות ואלפי שנים והרשויות וחברות הביטוח כבר מודעות לבעיה, בישראל הצעירה רוב הבניינים נבנו בשנות ה-50 ולמעשה, זוהי הפעם הראשונה שבה המדינה כמדינה נתקלת (לפחות בצורה ברורה כ"כ) בקריסה של מבנה כתוצאה מבלאי טבעי שאינו מטופל.

 

גם התקנות והחוקים מתפתחים במקביל להתפתחות של המדינה, ומהבחינה הזו – גם פוליסות הביטוח שמטרתן להגן על הדיירים ובעלי הבתים. הביטוח הבסיסי שכולנו מכירים הוא ביטוח המבנה, שאותו מחייבים הבנקים לעשות כדי לקבל משכנתא – חובה שגם היא נולדה כתוצאה מלקח שנלמד.

 

גם ביטוח רכוש נולד בעקבות מקרים שבהם נולד הצורך ולאחרונה התווסף גם ביטוח ערך קרקע – שמעניק לבעלי הבתים פיצוי גם על החלק היחסי של הקרקע ולא רק על המבנה עצמו. אפילו ההתוויות וההחרגות בפוליסות הביטוח הן דינמיות ומתעדכנות בהתאם לצרכים שעולים מהשטח אחת לכמה זמן. כך למשל ההרחבה של הכיסוי למקרים של רעידת אדמה, שיטפונות ואפילו התנגשות מטוס בבניין (שקל להבין מה היה הטריגר לתוספת ההרחבה הזו).

 

אולם כאמור, עד כה לא הייתה מודעות גבוהה להשפעות המזיקות של התיישנות הבניינים ועל כן, בבחינה שטחית, נזקי הקריסה כמו גם הנזקים שנגרמו לדיירים שפונו מבתיהם בשל חשש מקריסה, אינם מכוסים במסגרת הפוליסה (אלא אם יצליחו למצוא לכך מענה דרך כיסויים קיימים, כגון "התפוצצות").

 

מה ניתן לעשות?

כעת, בנקודת הזמן הזו שבה נחשף ה"וואקום" בין הצרכים בפועל לביטחון שמעניקות פוליסות הביטוח, יהיה צורך למצוא פתרון שיהיה טוב, משתלם ויעיל לכל הצדדים – גם לדיירים שמתגוררים בבניינים ישנים/שוקלים לרכוש בית בבניין כזה, גם למדינה ולרשויות המקומיות שיוכלו להגן על האזרחים שלהן וגם לחברות הביטוח שיוכלו להציע למבוטחיהן פתרון שלא היה קיים עד היום לבעיה שרק הולכת ומתרחבת.

 

זוהי השעה שבה כל אחד מהצדדים צריך לחשוב על הפתרון שהוא יכול להציע כדי שהדיירים בבניין הבא שייהרס/יקרוס חלילה יהיו מוגנים ולא יאבדו את הכל ביום בהיר אחד:

  • חברות הביטוח – צריכות לחשוב על מוצר ביטוחי שיכסה גם מקרים כאלו, בין אם כאופציה להרחבה של ביטוח המבנה בפרמיה אחידה, ובין אם כאופציה להרחבת ביטוח המבנה בפרמיה שמותאמת לגיל המבנה ולמידת הסיכונים שכרוכים בו.
  • המדינה/הרשויות המקומיות ובמובן מסוים גם הבנקים למשכנתאות – צריכים לחשוב על הדרך שבה ייגרמו לאותם דיירים להגן על עצמם מבחינה ביטוחית (בדומה לחובת הרכישה של פוליסת ביטוח מבנה לפני נטילת משכנתא). כאן חשוב לומר כי במקרים רבים, הדיירים שמתגוררים בבניינים הישנים שאינם מיועדים לתמ"א 38, הם אנשים ממעמד סוציו אקונומי שאינו מאפשר להם לשלם סכומי עתק על בדיקות סקר שגרתיות של המבנה ו/או על פרמיית ביטוח גבוהה. לכן, על הגופים הציבוריים לחשוב על דרך שמצד אחד תעודד את הדיירים להגן על עצמם אך מצד שני לא תטיל עליהם גזרה שלא יוכלו לעמוד בה – אם באמצעות הטלת החובה של בדיקות הסקר השגרתיות על הרשויות העירוניות, אם באמצעות מימון חלקי של ההרחבה לפוליסה (בהנחה שתהיה כזו) ע"י המדינה ואם באמצעים שונים אחרים (כגון מתן תמריצים לבנקים או לחברות הביטוח כדי שיוסיפו את הכיסוי בעלות נמוכה).
  • הדיירים/בעלי הבתים הישנים – צריכים גם הם להבין שלא מדובר עוד במשהו אמורפי שעלול לקרות ברבות הימים, אלא במשהו שכבר קורה ועלול חלילה לקרות בכל רגע גם אצלם, ולחשוב על דרך להגן על עצמם. אם באמצעות קופה משותפת שאליה יפקידו הדיירים סכום סמלי בכל חודש שתיועד לביצוע בדיקות סקר למבנה פעם בכמה שנים, אם באמצעות התאגדות והפעלת לחץ על חברות הביטוח למצוא כאמור פתרון ביטוחי ואם באמצעות פנייה לגופים הממשלתיים (המפקח על הביטוח, משרד השיכון וכדומה) בדרישה למצוא להם פתרון.

 

 

למרבה הצער, את מה שהיה כבר לא ניתן להשיב לאחור והדיירים שכבר ניזוקו יצטרכו ככל הנראה לבחון את הדברים לעומק ובצורה אינדיבידואלית מול חברת הביטוח שאצלה הם מבוטחים ו/או בבית המשפט. אבל… אין זו סיבה להמשיך הלאה "כרגיל". להפך – זה הזמן לחשוב על פתרונות שימנעו את עוגמת הנפש וההרס הכלכלי העצום הבא, ויפה שעה אחת קודם.

דילוג לתוכן